実体法上、被担保債権又は抵当権が消滅していること

解決に向けて時間的余裕があること

それ以外は特に条件はありません。抵当権者が行方不明であっても、資料がそろってなくても問題がないことも多いです。しかし、資料はあるに越したことはありません。

　「完済した資料・証拠を提出する方法」「債権額の金額を供託する方法」「除権決定を得る方法」では、抵当権者の行方を調べるために、戸籍謄本、住民票の写し、会社登記簿謄本等を調査して、そこで行方不明であることが条件でした。

　一方、訴訟を提起する場合は、行方不明でなくても構いません。

　行方不明の場合は、公示送達の申し立てをして、「訴状を被告に送ったこと」にしてしまうのですが、それには数週間時間がかかります（※）。しかし、行方不明でなければ、訴状が実際に被告に送ることができ（※）、裁判手続きがスムーズにいきますので、むしろ行方不明でない方がいいことが多いです。

※裁判手続きでは、訴状を相手（被告）に送らなければなりません。これが送れないと、訴訟は却下されます。

　訴訟を提起して抵当権を抹消する場合にも、もちろん、実体法として、抵当権が消滅している必要があります。抵当権が消滅していないのに、「抵当権を消してくれよ」という訴訟をしても、相手方から反論をもらって、無駄に終わるでしょう。

　なお、被担保債権であるローンを10年以上前に払ったっきり、放置してしまった場合には、ローンが消滅時効にかかっている可能性があります。その場合、まだ実体法上は、抵当権が消滅していることにはなりませんが、訴訟の手続き上で、消滅時効を主張して、抵当権を抹消することが可能です。

　訴訟を提起して抵当権を抹消する場合、どんなに短くても3~4か月ほどの時間を必要としてます。抵当権者が行方不明がどうか調査するのに相応の時間を要し、訴訟を提起しても、行方不明の場合は公示送達により2週間が必要になります。もし、相手方がみつかり、裁判で反論されたら、その反論についての主張や証拠を提示する必要があり、そうなると事件によっては半年~1年かかることもあります。

　抵当権抹消することを前提として売買を締結する場合には、いつ抵当権が抹消できるかは事件によって異なりますので、よくよく注意しましょう。